Ce régime simplifié concerne les propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros. Les revenus fonciers soumis à ce régime bénéficient d’un abattement de  30 % (à compter de l’imposition des revenus 2006, 40 % précédemment) avant d’être intégrés dans les revenus globaux pour être taxés à l’IRPP à taux progressif et soumis aux prélèvements sociaux.

Ce régime s’applique de plein droit selon le montant des loyers, mais le propriétaire peut formuler une option pour le régime réel d’imposition au moment de la déclaration de revenus. Cette option est irrévocable pendant une période de trois ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période.

Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d’application du micro-foncier, notamment :

    • monuments historiques,
    • immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu’au 4e degré,
    • immeubles locatifs faisant l’objet d’un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien, Besson, Périssol, Lienemann, Borloo neuf, Robien ZRR, logements vacants remis en location, résidences de tourisme),
    • logements bénéficiant de la déduction spécifique applicable aux bailleurs donnant en location leur résidence principale suite à une mobilité professionnelle,
    • les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’au moins un logement locatif nu.

Ce dispositif annule la possibilité de déduire les charges réelles (taxe foncière, travaux et intérêts d’emprunts). Par définition, aucun déficit foncier ne peut être créé.

L’assiette de l’impôt est calculée par la déduction de certaines charges du revenu foncier brut.

Les revenus fonciers

Ils sont constitués des loyers bruts encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre de l’année précédente, des revenus accessoires, tels ceux provenant de la location d’un droit d’affichage . Ces recettes sont le cas échéant augmentées des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du locataire ainsi que des éventuelles subventions (subventions de l’ANAH) et indemnités destinées à financer des charges déductibles. Il n’est plus tenu compte des sommes versées par le locataire au titre des charges lui incombant.

Les plus-values réalisées sur les ventes immobilières ne sont pas intégrées dans les recettes ; elles sont traitées à part.

Les charges déductibles du revenu brut

Sont déductibles les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu, sous réserve :

- qu’elles se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;

- qu’elles aient été effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition, même si elles se rapportent à des années antérieures ou à venir ;

- qu’elles soient déduites pour leur montant réel et justifié.

Entrent dans ce cadre les dépenses suivantes :

     - les charges qui incombent normalement au locataire et qui n’ont pu être récupérées sur celui-ci par le propriétaire
     - les taxes foncières, taxe locale d’équipement, etc.…
     - les frais de gérance si elle est exercée par un tiers,
     - la rémunération des gardiens,
     - les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble : sont ainsi déductibles les commissions versées par un propriétaire à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales, la tenue de la comptabilité et les tâches administratives ou de secrétariat.
     - les frais de gestion autres pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
     - les intérêts payés dans l’année, de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition du bien, les  travaux de construction, de conservation, d’amélioration ou le paiement des droits de succession, sans limite et pour toute la durée du prêt. Ces intérêts ne seront déductibles que pour les emprunts relatifs à un logement donné en location ou promis à la location par un engagement manifeste du propriétaire vis à vis du fisc.
     - la déduction des primes d’assurance du bien, pour leur montant réel,
     - les dépenses d’entretien, de réparation correspondant à des travaux de maintenance, toiture par exemple      - les dépenses d’amélioration du confort, de rénovation sont bien déductibles. Par contre, les dépenses de construction, d’agrandissements et reconstruction ne le sont pas.

La différence entre « amélioration » et « construction et reconstruction » se révèle être très délicate à apprécier dans les faits. Le Conseil d’Etat a donné une définition des travaux d’amélioration déductibles, « lorsqu’ils ne modifient pas le gros œuvre et ne bouleversent pas la structure interne de l’immeuble ». L’Administration fiscale et la jurisprudence sont en conflit sur l’interprétation de cette notion. Aussi l’investisseur doit-il se montrer prudent.

-  sous certaines conditions et limites, la charge d’amortissement du bien dans le cadre de dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (cf. ci-dessous en 3.3).

Des déductions spécifiques ont été mises en place par la loi de finances pour 2006 calculées en appliquant un pourcentage au revenu brut du contribuable ; celles-ci concernent notamment des revenus fonciers perçus dans le cadre de dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (pour plus de précisions -instruction administrative 5 D-2-07 du 23 mars 2007 page 98).

Le résultat

Le revenu foncier, s’il est bénéficiaire, vient s’ajouter aux autres revenus imposables et est soumis à l’impôt sur le revenu à taux progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur.

Le déficit foncier

Lorsque les charges foncières sont supérieures aux recettes brutes foncières, il est constaté un  déficit. Ce déficit provient le plus souvent de travaux et des intérêts d’emprunt. L’origine du déficit est importante, car le traitement fiscal n’est pas le même.

En effet, le déficit résultant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros.

Si cette imputation n’est pas suffisante, le déficit résiduel supérieur à 10 700 euros va pouvoir s’imputer pendant les dix années suivantes sur les revenus nets fonciers.

Le déficit dû aux intérêts d’emprunt s’imputera, lui, pendant dix ans sur les revenus fonciers exclusivement. Les intérêts d’emprunt sont donc prioritaires dans l’imputation sur le revenu foncier et ne peuvent jamais faire l’objet d’une imputation sur les revenus globaux de l’investisseur.

Tableau comparatif (Hors dispositifs d’investissement locatifs procurant des déductions forfaitaires spécifiques)