Sont concernées

- les opérations de restauration complète d’immeubles bâtis situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009 et faisant  l’objet d’une déclaration d’utilité publique ;

- les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2015 dans les quartiers anciens dégradés, délimités en application de la loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009, dite « loi Boutin », si la restauration a été déclarée d’utilité publique.

L’opération peut porter sur des locaux d’habitation et des locaux affectés à un usage professionnel, sous réserve que le produit de la location de ceux-ci relève du régime des revenus fonciers.

Aucune condition tenant à l’initiative des travaux, qui posait tant de problèmes pour l’application du dispositif, n’est plus requise.

Les biens doivent être détenus en pleine propriété, sauf si le démembrement résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et si le conjoint survivant usufruitier a demandé la reprise à son profit du dispositif pour la période restant à courir.

• Réduction d’impôt

La réduction d’impôt est assise sur le montant des charges exposées à partir du dépôt de la demande de permis de construire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, dans une limite annuelle de 100 000 €.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont les suivantes :
            - Dépenses de réparation et d’entretien
            - Primes d’assurance
            - Dépenses d’amélioration afférentes à :
                      - des locaux d’habitation,
                      - des locaux professionnels et commerciaux, destinés à les protéger de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés,
                         hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement,
            - Impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales,
            - Frais de gestion
            - Provisions versées par le propriétaire pour contribution aux dépenses de travaux de la copropriété pour le montant effectivement payé par le syndic et lors du paiement de celui-ci.
            - Frais d’adhésion à une Association foncière urbaine de restauration
            - Travaux imposés par l’Autorité publique.

Les charges prises en compte au titre de la réduction d’impôt ne pourront pas l’être au titre des revenus fonciers.

Le taux de la réduction d’impôt sera de :
- 30 % pour les opérations en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
- 40 % en secteur sauvegardé ou dans les quartiers anciens dégradés.

Elle bénéficie, pour les contribuables domiciliés fiscalement en France :
- aux personnes physiques dont les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers,
- si le bien est la propriété d’une société non soumise à l’IS et si le produit de la location est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, aux associés de la société.

• Conditions d’application

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer les locaux durant 9 ans (et non plus 6 ans), comme pour les autres dispositifs d’incitation à l’investissement locatif. De même, si l’immeuble appartient à une société, l’associé doit prendre l’engagement de conserver ses parts durant 9 ans.

La location doit prendre effet au plus tard dans les douze mois de l’achèvement des travaux. 

La location n’est pas possible à un membre du foyer fiscal du contribuable, un ascendant ou un descendant ou, si le bien est détenu par une société, à un associé, un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant d’un associé.

La classification des Monuments Historiques  a été  instaurée par l'État en 1913 afin de protéger le patrimoine immobilier français, fortement menacé à l'époque.
Un dispositif fiscal particulier a ensuite été créé pour soutenir les investisseurs privés dans leurs démarches de réhabilitations et d'entretiens des Monuments Historiques français.

Un régime fiscal particulier est prévu pour :
- les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire,
- les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de
            - leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l’objet d’un agrément préalable spécial accordé par le directeur des services fiscaux du département,
            - du label délivré par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

Les dispositions applicables

- en matière d’impôt sur le revenu

• L’immeuble ne procure aucune recette imposable :

- les charges foncières de l’immeuble sont déductibles du revenu global du propriétaire :
            - en totalité
                        si l’immeuble classé ou inscrit est ouvert à la visite
                        si les travaux sont subventionnés
            - à hauteur de la moitié seulement
                        si l’immeuble classé ou inscrit n’est pas ouvert à la visite
                        si l’immeuble est simplement agréé, mais ouvert à la visite.
                        Si l’ immeuble bénéficie seulement du label de la Fondation du patrimoine
                        et dans la limite des seules charges afférentes à leur réparation ou leur entretien et uniquement s’ils sont visibles de la voie publique.
                        Cependant, si ces travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant, les charges sont déductibles pour leur montant global.

• L’immeuble procure des recettes imposables et est occupé par son propriétaire.

Les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve l’usage sont déductibles de son revenu global.

Les charges afférentes à l’autre partie de l’immeuble, ouverte à la visite payante, sont prises en compte pour la détermination du revenu foncier ; l’éventuel déficit étant imputable, sans limitation, sur le revenu global du propriétaire.

Si le bien est ouvert à la visite, les dépenses afférentes à la partie du monument ouverte au public est réputée représenter 75 % du total des charges, les 25 % restant revenant au propriétaire qui les déduit de son revenu global.

• L’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire

S’il est loué, les charges foncières afférentes à l’immeuble sont prises en compte en totalité pour la détermination du revenu foncier. L’éventuel déficit est imputable sans limitation de montant sur le revenu global du propriétaire.

S’il n’est pas loué, mais s’il procure des recettes accessoires (droit de visite), ces recettes s’imputent sur les charges de la propriété (rémunération du personnel lié à la visite). L’éventuel déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant, l’excédent pouvant être reporté sur les revenus des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.

• Les conditions d’application

La loi de finances 2009 a mis en place de nouvelles conditions d’application à compter de l’imposition des revenus 2009.

Cependant, contrairement à ce qui avait été envisagé lors de la présentation du projet de loi de finances, le régime n’est soumis ni à un plafonnement spécifique, ni au plafonnement global des niches fiscales précité ( voir ci-après).

Le bénéfice du régime d’imposition présenté ci-dessus est subordonné au respect des conditions suivantes :

- engagement de conservation des immeubles
Les propriétaires de monuments détenus directement ou par personne interposée, en pleine propriété ou en démembrement, doivent prendre l’engagement de conserver la propriété des immeubles pendant au moins 15 ans à compter de leur acquisition.

En cas d’acquisition à titre gratuit, les donataires, héritiers ou légataires peuvent reprendre à leur compte l’engagement de conservation précédemment souscrit.

L’obligation de conservation s’applique également pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 2009, la durée de détention déjà écoulée étant prise en compte.

- détention par l’intermédiaire d’une SCI
Le bénéfice du dispositif n’est ouvert qu’aux associés des sociétés :
            - dont les associés sont membres d’une même famille, dans le cadre d’une « SCI dite familiale »,
            - non soumises à l’IS et bénéficiant d’un agrément du ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture. Il devra être justifié pour obtenir cet agrément que l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à ce mode de détention.

Les associés devront prendre chacun l’engagement de conserver leurs parts durant 15 ans. Au sein d’une SCI familiale, la cession de parts à un membre de la famille, sous réserve de reprise de l’engagement souscrit pour la période restant à courir, ne remettra pas en cause le bénéfice du régime.

Cette condition ne s’appliquera que pour les immeubles acquis par les SCI depuis le 1er janvier 2009.

- mise en copropriété de l’immeuble
Le bénéfice du dispositif n’est pas ouvert aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009, sauf si celle-ci a été autorisée sur agrément délivré par le ministre du budget, après avis du ministre de la culture lorsque l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien la justifient.

- en matière de Droits de succession et de donation
Les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, sont exonérés des droits de succession et de donation.

Cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires,  d'une convention à durée indéterminée avec les Ministres des Finances et de la Culture prévoyant :
- les modalités d'accès du public,
- le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation,
- les conditions d’entretien des biens exonérés.

L'exonération des droits de succession est également applicable pour les monuments historiques détenus dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, dont les revenus sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, si les héritiers, donataires ou légataires adhérent au préalable à la convention et s’ils prennent l’engagement de conserver leurs parts durant cinq ans.

Ce régime d’exonération n’a pas été modifié par la loi de finances 2009 qui a aménagé, comme nous l’avons vu, les conditions d’accès au dispositif relatif à l’imposition sur le revenu.

Le non-respect des règles fixées par la convention entraîne le paiement des droits de mutation sur les biens exonérés, majorés de l’intérêt de retard au taux de 0.40 % par mois à compter du mois qui suit la dénonciation de la convention. Il en est de même en cas de vente des biens exonérés ou de donation si le donataire ne souscrit pas à l’engagement en vigueur.

• ISF

Les monuments historiques sont imposables à l’ISF dans les conditions de droit commun. Cependant, il est admis que leur évaluation prenne en compte les contraintes particulières dont ils sont grevés : ouverture au public, lourdes charges d’entretien, …