Ce régime a été largement réaménagé par la loi de finances 2009, pour une application à compter de la détermination de l’impôt sur le revenu 2009.

• Le loueur professionnel doit respecter cumulativement les trois conditions suivantes :

- être inscrit au Registre du Commerce Il suffit qu’un seul membre du foyer y soit inscrit,

- tirer de son activité de loueur des recettes brutes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, appréciées pour l’ensemble des membres du foyer fiscal,

- ces recettes devant excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR au titre des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Ces nouvelles conditions requises pour avoir la qualité de loueur en meublé professionnel s’appliquant à compter de l’imposition des revenus de 2009 à l’ensemble des personnes réalisant des locations meublées, y compris donc les locations en cours, une mesure transitoire est prévue pour apprécier la troisième condition ci-dessus ( l’excédent es recettes de l’activité de location par rapport aux autres revenus d’activité).

Ainsi donc, pour les locations débutées ( au sens de la loi) avant le 1er janvier 2009, le montant des recettes est majoré, par application d’un coefficient multiplicateur de 5, avant d’être comparé aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

La majoration de recettes s’effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de 2/5e du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 ans à compter du début de celle-ci.

La location en meublé professionnelle est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan fiscal et relève donc du régime des BIC, dans le cadre du réel simplifié, du réel normal ou du régime micro-BIC.

Les déficits retirés de cette activité sont imputables du revenu global sans limitation.

En principe les plus ou moins values réalisées par un loueur en meublé professionnel, relèvent du régime des plus-values professionnelles,

      - soit à court terme si la vente a lieu dans les deux ans : taxation à l’IR, au taux marginal du barème de cet impôt,
      - soit à long terme : application forfaitaire d’un taux de 16 %, majoré des prélèvements sociaux au taux en vigueur.

Le loueur bénéficie cependant de l’exonération de l’impôt dû sur ces plus-values prévue à l’article 151 septies du CGI si les conditions suivantes sont satisfaites :

      - l’activité de loueur est exercée depuis au moins 5 ans à titre professionnel,
      - le chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des 2 années précédant la vente ne dépasse pas :

            • 90 000 €  pour une exonération totale,
            • 126 000 €  pour une exonération partielle,

l’activité relevant dorénavant de la « prestation de services » et non plus des « activités de vente et fourniture de logements ».

• TVA

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA.

Cependant, si la location est « effectuée dans des conditions similaires à celles des établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle », elle relève de la TVA et permet de bénéficier du remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition.

Cette activité, exercée dans des conditions proche de l’hôtellerie ou « para hôtelière » est caractérisée par l’offre d’au moins trois des quatre services suivants : petit déjeuner, nettoyage des locaux,  fourniture pendant le séjour du linge de maison, service de réception.

• ISF

Il est possible de bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels si :

- les recettes locatives annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 23 000 euros HT,

- et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (c’est à dire autres que revenus fonciers, mobiliers et revenus taxables à un taux proportionnel)

Les loueurs non professionnels s’inscrivent dans une démarche de recherche de revenus complémentaires ou de progression vers le statut de professionnel.

Ce régime a été réaménagé par la loi de finances 2009, pour une application à compter de la détermination de l’impôt sur le revenu 2009.

Les recettes sont fiscalisées dans la catégorie des BIC.

Les déficits ne s’imputent que sur les seuls bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Les plus et moins-values relèvent du régime des plus-values des particuliers (régime des plus-values privées) voir ci-dessous.

• Réduction d’impôt pour les investissements locatifs dans des résidences meublées

Une réduction d’impôt a été instaurée par la loi de finances 2009, modifiée par la deuxième loi de finances rectificative pour 2009,  en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Les logements doivent faire partie des résidences ou établissements suivants :

- établissements d’accueil des personnes âgées ou adultes handicapés,
- structures affectées à l’accueil familial salarié, gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale,
- résidences avec services pour étudiants,
- résidences de tourisme classées,
- établissements de soins visés au 2e de l’article L 611-2 du Code de la santé publique et dispensant des soins de longue durée, comportant l’hébergement, à des personnes non autonomes
- résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-3 du Code du Travail..

Ils doivent être détenus en pleine propriété.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements qui correspond :

- au prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) pour les logements neufs,
- au prix de revient majoré des travaux de réhabilitation ou de rénovation pour les logements rénovés.

Le plafond de la base de l’avantage fiscal, est fixé  à 300 000 €, le taux de la réduction d’impôt est de :

- 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
- 20 % pour les investissements réalisés à compter de  2011

La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans, par 1/9e de son montant total sur chaque année.

Le bénéfice de cette réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le bien pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence dans laquelle est situé le bien. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition.

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009.

La fraction le cas échéant non imputable de la réduction d’impôt au titre d’une année d’imposition (fraction qui excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année) est imputable sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclusivement.

En contrepartie de cette réduction, les amortissements de l’immeuble concerné ne pourront porter que sur la fraction de son prix de revient excédant le montant pris en compte pour la réduction d’impôt.

Ce nouveau dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales mis en place par la loi de finances 2009 et précédemment cité.

• Plus-values de cession

Le loueur en meublé non professionnel est assujetti à une imposition sur les plus-values lors de la vente des locaux. C’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique, avec une exonération après 15 ans de détention.

• ISF

Le loueur en meublé non professionnel doit intégrer la valeur de son patrimoine immobilier dans l’assiette annuelle de son patrimoine imposable à l’ISF.