Après une hausse des prix record au cours des dix dernières années, 140% pour les seuls appartements (125% pour les maisons), les prix de l’immobilier se sont repliés de 2.5% en 2008 selon les statistiques de la FNAIM. Alors que le marché enregistre un sérieux coup de frein, les conditions d’achat peuvent s’avérer excellentes pour qui sait profiter de la situation.

L’immobilier étant régi par des cycles de sept à huit ans, certains observateurs s’attendaient à ce que le coup d’arrêt intervienne deux ans plus tôt. L’échéance a été retardée par les établissements financiers qui, à partir de 2006, ont soutenu artificiellement les prix, à la fois en allongeant la durée de remboursement du crédit (jusqu’à 40 ans) et en proposant des taux attractifs.
Les répercussions de la crise des Subprimes, survenue aux Etats-Unis, ont changé la donne.
Alors que le besoin de logement des Français n’a rien perdu de sa force, les acquéreurs privilégient l’attentisme.

Les  éléments fondamentaux du marché permettent d’appréhender le changement de cycle :

» L’offre de logement est  toujours insuffisante ;
» La France compte parmi les taux de propriétaires de logements les plus bas d’Europe (57% selon l’Insee)
» Le besoin de logements des Français n’est pas satisfait ;
» L’éclatement de la famille (hausse du nombre de divorces, de séparations, de familles monoparentales) est un phénomène durable qui va influer sur le besoin en logement, il en est de même de l’allongement de la durée de vie et du vieillissement de la population ;
» Avec la crise boursière qui secoue les marchés financiers à travers le monde, la pierre redevient une valeur refuge. C’est l’investissement le plus sûr, pour les Français.
» Les crédits immobiliers distribués tiennent compte de la capacité des ménages à rembourser (et non de la seule valeur du bien comme aux Etats-Unis ou en Espagne).
» Acheter aujourd’hui dans un contexte de ralentissement permet de profiter de prix assagis pour se constituer un capital dont la valeur devrait augmenter avec le temps.
Dernier avantage de l’achat : cesser de payer un loyer chaque mois.  Les mensualités de crédit sont prédéfinies et constantes dans le cas d’un crédit à taux fixe là où les loyers sont soumis à des augmentations régulières, en particulier dans les grandes villes. 

Hausse des taux d’intérêts, réduction progressive des durées des prêts, apport personnel exigé de plus en plus lourd… tels sont les éléments qui permettent d’expliquer aujourd’hui le ralentissement des transactions. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse du taux moyen des crédits immobiliers s’est poursuivie à un rythme mensuel moyen de l'ordre de 0,1% pour s'établir, à la fin du troisième trimestre à 5,04% (comparable au niveau de 2002). Le renchérissement du coût du crédit lié à une forte hausse des taux d’intérêts depuis 2007 a donc écarté de plus en plus de ménages candidats à un achat immobilier.

Bonne nouvelle pour les emprunteurs, la hausse des taux des prêts s’est interrompue depuis le mois de novembre 2008. Les taux s’étaient alors établis à 5.1%. En avril 2009, ils se sont établis en moyenne à 4.30 % (taux nominal hors assurances et sûretés) selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : 4.33 % dans le neuf et 4.27 % dans l’ancien.

Le mouvement de baisse n’est pas terminé. La politique baissière de la Banque centrale européenne comme l’évolution à la baisse de l’OAT conduit les établissements financiers à diminuer leurs tarifs. Le phénomène est constaté par l’ensemble des courtiers en crédit. 

« Maintenant qu’elle est enclenchée, la baisse pourrait être rapide, et le retour vers un taux moyen de 4.5% dès le printemps 2009 est maintenant envisageable », estiment les auteurs de la dernière enquête Crédit Logement. Pour mémoire, les taux sont supérieurs à 4.5% depuis le mois de septembre 2007.