Faire l’acquisition d’un logement suppose un compromis entre le budget dont on dispose et le bien dont on rêve. Mieux vaut donc faire ses comptes avant de se lancer dans ses recherches.
Ne négligez pas votre apport personnel en mobilisant le maximum de ressources : livrets d’épargne, plan d’épargne logement, déblocage anticipé de la participation, ventes d’actions, produit de la revente d’un précédent logement…. Sollicitez également la solidarité familiale, en profitant de la fiscalité avantageuse des donations entre parents et enfants.
Outre leurs conditions attractives, les « prêts à court terme ou prêts complémentaires » qui accompagnent nécessairement un prêt bancaire dit prêt principal, ont l’avantage d’être généralement pris en compte dans l’apport personnel par les banques.
Sachez que plus votre apport personnel sera substantiel, plus votre pouvoir de négociation auprès de votre banquier sera renforcé, et moins votre crédit vous coûtera cher.
La moitié des acquéreurs déjà propriétaire d’au moins un bien immobilier, possèdent ainsi un apport conséquent susceptible de rassurer leur interlocuteur sur la qualité de leur dossier.
Votre contribution personnelle est minime, voire inexistante ? Si les établissements financiers privilégient les emprunteurs disposant d’au moins 10% d’apport sur le prix d’achat (hors frais de notaire et garantie), ils sont prêts à réviser leurs exigences pour des jeunes débutants dans la vie professionnelle.
Dans tous les cas, ne perdez pas de vue la seule chose qui intéresse votre banquier : le risque de non remboursement des échéances. Plus la confiance est grande, plus les barèmes proposés sont attractifs. Insistez sur votre ancienneté professionnelle, la situation stable de votre compte bancaire (exemple soldes régulièrement créditeurs) et sur la pertinence de votre investissement immobilier.
» les frais d’agence, si vous passez par un intermédiaire : ils représentent en moyenne près de 6% de la valeur du bien. Ces frais sont parfois négociables. A noter que certaines agences immobilières ont fait des commissions allégées leur argument publicitaire.
» Les droits de mutations : incontournables, ils recouvrent les honoraires dus aux notaires, mais surtout des taxes. Comptez environ 7% dans l’ancien, et 2,5% dans le neuf.
» Frais de dossier : lorsque vous contractez un emprunt, la banque (ou le courtier) vous facturera des frais de traitement.
» Garantie : elle est demandée par les banques prêteuses et peut prendre différentes formes.
» Frais de déménagement : ils varient considérablement selon les entreprises. Des devis en ligne sont proposés. Faites donc jouer la concurrence !
» Les travaux : même un bien en bon état apparent peut réserver de mauvaises surprises (problèmes d’isolation, plomberie défaillante, ...). Par prudence, prévoyez une provision pour travaux.
Pour estimer votre capacité de remboursement, commencez par calculer la mensualité maximale que vous pourrez supporter. Traditionnellement, on la chiffre à un tiers des ressources du ménage.
Mais plutôt que de se fier aveuglément à ce ratio, chiffrez votre « reste à vivre ». Évaluez pour cela l’ensemble de vos dépenses incompressibles sur un mois :
» pour le quotidien (alimentation, vêtements, loisirs par exemple),
» l’électricité,
» le chauffage,
» l’eau,
» les charges,
» les impôts,
» la taxe foncière,
» la taxe d’habitation,
» l’essence,
» les cartes de transports
» les autres crédits contractés, comme un prêt auto.
Vous pourrez ensuite estimer la part de vos revenus pouvant être consacrée au remboursement de votre prêt immobilier.
Dans un premier temps, avant même d’aller voir votre banquier, faites vous une idée du taux d’intérêt qui vous sera consenti en parcourant les sites des courtiers en ligne. Des calculatrices financières y sont aussi disponibles: elles vous permettront de mesurer votre capacité d’emprunt, selon la durée souhaitée.
» la photocopie de votre carte d’identité,
» un justificatif de domicile, votre dernier avis d’imposition,
» vos trois derniers bulletins de salaire (voire une attestation rédigée par votre employeur, faisant mention de votre ancienneté)
» vos justificatifs de crédits en cours
» des documents justifiant de votre apport
» vos derniers relevés de comptes
» l’attestation d’octroi d’autres prêts (comme le 1% logement par exemple).
Voir aussi nos articles :
Les français aiment la pierre
Épargnez pour devenir propriétaire avec les solutions de la Banque Populaire.
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Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt
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