Louer un grand appartement à deux ou trois, partager la cuisine et la salle de bains, tout en disposant chacun d’une chambre… la formule a de quoi séduire. D’autant qu’à niveau de confort équivalent, la colocation coûte moins cher que la location traditionnelle d’un studio. A une époque où les loyers sont devenus inabordables, elle permet notamment aux étudiants comme aux jeunes salariés de faire des économies d’échelle. Largement répandue chez les Anglo-saxons, la colocation s’est aussi imposée en France comme un nouveau mode de vie, grâce à des séries télé américaine à succès. La sous-location, tentante elle aussi pour réduire sa charge de loyer, participe du même phénomène. Mais colocation et sous-location ne doivent pas être prises à la légère. L’une et l’autre nécessitent une certaine vigilance. Car tout n’est pas permis.

¤ La colocation

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une colocation ?

Contrairement à la sous-location, la colocation est une location consentie par un bailleur à plusieurs locataires. Il faut savoir qu’il n’existe pas de régime spécifique à cette forme de location. S’il s’agit d’une location vide, celle-ci est automatiquement régie par la loi du 6 juillet 1989. Le bail doit être d’une durée minimale de trois ans si le bailleur est un propriétaire privé, ou de six ans s’il s’agit d’une société (compagnie d’assurance, mutuelle, etc.). La location meublée, pour sa part, si elle n’est pas beaucoup réglementée, impose tout de même la signature d’un bail d’une durée minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants). Dans l’un et l’autre cas, le logement doit obligatoirement répondre aux normes de décence telles que définies dans le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31 01 02).

Le contrat
Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le bail doit tout d’abord être écrit. Tous les colocataires concernés doivent signer le bail (un seul et unique contrat pour l’ensemble des colocataires). La signature du bail leur confère des droits et des obligations. Les colocataires s’engagent ainsi à payer ensemble le loyer, à entretenir le logement, à le maintenir en bon état et à en user paisiblement. Ils bénéficient, en contrepartie, d’un droit d’occupation légal qui les met à l’abri de toute éviction sans raison valable.

La Clause de solidarité
La colocation étant une forme de location assez récente et suscitant la méfiance de certains bailleurs, il est fréquent de voir insérée une clause de solidarité dans le bail. Que signifie cette clause ? A quoi engage-t-elle les colocataires ? En présence d’une telle clause, si l’un des colocataires quitte le logement avant le terme du bail alors que les autres conservent le logement, celui-ci reste solidaire du paiement des loyers. En cas d’impayés, le propriétaire bailleur peut lui réclamer le règlement de la dette. Et si des dégradations sont occasionnées au logement, il peut également en être tenu pour responsable et être obligé de régler la note. Et cela même s’il n’habite plus le logement depuis des années. Mieux vaut donc faire en sorte que cette clause ne figure pas dans le bail. Comme le précise l’article 1202 du Code civil, « la solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée ».
A défaut, les colocataires ne sont tenus qu’au versement de leur quote-part, pas de celles des autres colocataires.

Un état des lieux précis
En colocation comme en location classique, un état des lieux est généralement fait à l’entrée dans le logement. Il permet de recenser, pièce par pièce, l’état du logement à l’entrée dans la location. Là encore, il faut veiller à être le plus précis possible. Il n’est d’ailleurs pas interdit de distinguer les pièces communes et les pièces attribuées à chaque colocataire. En effet, lorsque les colocataires signent l’état des lieux, ils s’engagent sur l’ensemble de l’appartement, ce qui peut entraîner des litiges en cas de dégradations par un des colocataires.

Qui peut se porter caution ?
La caution d’une tierce personne est devenue quasi systématique. A plus forte raison en colocation, cette formule concernant essentiellement une clientèle jeune, étudiante ou démarrant dans la vie et ne disposant bien souvent que de faibles revenus. D’où la nécessité, pour la plupart des parents dont les enfants quittent le cocon familial, de se porter caution du paiement des loyers. Attention : en colocation, il est conseillé que chaque colocataire apporte sa propre caution. Car s’il n’existe qu’une seule caution pour le logement, celle-ci pourrait être engagée vis-à-vis du propriétaire pour l’ensemble des colocataires.

Une assurance commune

Parmi les obligations du locataire, il en est une dont on ne peut faire l’impasse : l’assurance multirisques habitation. A défaut de produire une attestation à l’entrée dans les lieux comme chaque année à la date anniversaire du bail (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989), le locataire peut s’exposer à une résiliation de plein droit de son bail. La colocation n’échappe évidemment pas à cette règle. Reste cependant à savoir qui doit assurer le logement. La réponse de l’Adil 75 (Agence départementale d’information sur le logement de Paris) est très claire : pour éviter tout souci en cas de sinistre, les colocataires ont intérêt à s’assurer ensemble dans la même compagnie d’assurances au titre des risques locatifs et de leur responsabilité civile (risques généralement inclus dans les contrats multirisques habitation).

Comment payer le loyer ?
Une question qui mérite d’être posée. Car, en principe, le propriétaire bailleur préfère recevoir le loyer par chèque et, sauf accord écrit de sa part, il n’est généralement pas possible que chaque locataire règle sa quote-part de loyer et de charges. En revanche, rien ne les empêche d’avoir un compte commun et de faire prélever la totalité du loyer chaque mois, ou encore de désigner celui qui se chargera d’établir le chèque tous les mois. Quant à la répartition du loyer, la contribution de chaque colocataire peut se calculer selon le nombre de colocataires ou proportionnellement à la surface occupée par chacun.

Qu’advient-il du bail en cas de départ d’un colocataire ?

Tout d’abord, rappelons que le colocataire qui décide de partir doit en avertir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut donner congé à n’importe quel moment mais il est tenu à un préavis de trois mois pour une location non meublée et à un mois pour une location meublée. Jusqu’à son départ, il reste redevable de sa quote-part de loyer. Il doit également conserver le logement en bon état et procéder aux menus travaux éventuellement nécessaires et qui lui incombent. Passé le préavis de trois mois, il est dégagé de ses obligations et seuls les colocataires restants sont tenus au paiement du loyer et des charges. Exception à la règle: si le bail contient une clause de solidarité, le congé ne pourra être effectif qu’à l’échéance du bail. Dans ce cas, le colocataire sortant restera solidaire du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail.

La fin du bail

Le bailleur ne peut, comme pour toute location, donner congé qu’à l’échéance du bail (minimum 3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée). Dans le cadre d’une colocation, il doit notifier son intention de mettre fin à la colocation à chacun des signatures du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, s’il a eu la précaution de faire insérer une clause de solidarité, il peut s’en dispenser et n’adresser cette notification qu’à un seul colocataire.

¤ La sous-location

Comme la colocation, la sous-location ne peut s’envisager dans n’importe quelles conditions. Seul celui qui a signé le bail est locataire en titre. Mais, alors que les loyers ont flambé, il peut être tentant de partager son logement avec une autre personne. Ou encore de le sous-louer lorsqu’on est obligé de s’absenter pour quelque temps. Par exemple lorsqu’on a une profession qui nécessite de fréquents et longs déplacements. Une façon efficace de réduire ses charges de loyers. Il faut cependant savoir que la sous-location est, en principe, interdite. Elle ne peut être envisagée que sous certaines conditions. A défaut, le locataire en titre s’expose à des sanctions.