« User paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location », telle est l’une des obligations du locataire énoncées dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que vous ne pouvez louer un logement et le destiner à un autre usage que l’habitation. Mais ce n’est pas tout. Vous devez aussi faire en sorte de vivre en bonne intelligence avec vos voisins et ne pas troubler leur tranquillité par ses agissements ou ceux des occupants du logement (tapage nocturne, fêtes, animaux...). A défaut de respecter ces obligations, vous vous exposez à la résiliation de son bail.

• Le respect de la destination

Le contrat de location indique toujours la destination du logement. Il précise par exemple si le logement est loué à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). S’il est à usage d’habitation, vous devez y élire votre résidence principale et vous conformer au règlement intérieur de l’immeuble généralement affiché dans les parties communes, de même qu’au règlement de copropriété dont vous êtes sensé avoir copie lors de la conclusion du bail. S’il s’agit de la location d’un local mixte comportant par exemple un bureau et un logement, vous vous engagez à utiliser l’un et l’autre en respectant leur destination respective. Quel que soit le cas de figure, vous vous interdisez de sous-louer sans en avoir au préalable demandé l’autorisation (voire chapitre « sous-location »).

• Usage d’habitation

Dans un local destiné à l’habitation, il n’est pas permis de faire n’importe quoi. Il n’est en principe pas possible d‘y installer des bureaux et d’y exercer une activité professionnelle, sous peine de voir le propriétaire demander la résiliation du bail. La loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique (loi Dutreil n° 2003-721) assouplit cependant cette règle. Ainsi, si le locataire (personne physique) peut domicilier son entreprise et exercer son activité dans son habitation principale, dès lors que le contrat de location et le règlement de copropriété ne l’interdisent pas. Cette faculté est sans limitation de durée pour les personnes physiques (artisans par exemple), mais réduite à cinq ans maximum pour l’entreprise qui prend la forme d’une SARL, EURL, SA... De fait, l’activité ne doit pas conduire à troubler la tranquillité du voisinage.

• Usage mixte

Régie également par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la location d’un local mixte (habitation/activité professionnelle) est bien pratique car elle permet au locataire non seulement de se loger mais d’y exercer son activité, le plus souvent une activité libérale (avocat, médecin, expert comptable…). En principe, vous ne pouvez pas utiliser les lieux seulement à des fins professionnelles.

• Usage paisible exclusivement

User paisiblement des lieux loués (art. 7b), c’est tout d’abord occuper effectivement le logement. Si vous ne l’occupez pratiquement pas, vous risquez de voir votre bail résilié. Même chose si vous ne respectez pas certaines règles. Ainsi, vous ne devez pas causer de troubles à vos voisins. Le plus souvent, ils sont liés aux bruits (déplacement de meubles, claquements de portes, musique, télévision, querelles…). Si vous désirez donner une fête, par exemple, le mieux est de prévenir les voisins pour ne pas les mettre devant le fait accompli et leur donner la possibilité de s’absenter à ce moment là s’ils ne souhaitent pas être dérangés. Les troubles de voisinage peuvent aussi concerner les odeurs nauséabondes. Il peut encore s’agir de violence verbale, voire physique à l’encontre des voisins ou du bailleur. Bref, vous devez user du logement « en bon père de famille », en lui apportant les soins que vous lui prodigueriez si vous étiez vous-même propriétaire. De fait, le logement doit être aéré régulièrement et suffisamment chauffé pour qu’il ne subisse pas de dégradations (moisissures, humidité…). Agir « en bon père de famille », c’est aussi ne pas encombrer le palier d’étage ou les autres parties communes : poussettes, voiture, vélos dans la cour de l’immeuble par exemple. De ce point de vue, le règlement intérieur de l’immeuble comme le règlement de copropriété, sont d’une lecture utile.

• Dégradations anormales

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 vous rend responsable des dégradations et pertes qui seraient survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont vous avez la jouissance. Votre responsabilité est également engagée si les dégradations sont le fait d’un tiers que vous avez introduit dans les lieux loués. Par exemple un sous-locataire ou un plombier qui aurait mal effectué une réparation… Vous devez donc veiller à ne pas occasionner de dégradations anormales au logement, par exemple à la suite d’une fuite d’eau, d’une explosion due à votre négligence ou encore par la modification des équipements présents dans le logement. Le propriétaire ne peut exiger la remise en état du logement qu’au moment de votre départ. Sauf, si la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement. Avant d’entreprendre quoi que ce soit, vous avez intérêt à obtenir l’accord du propriétaire. Au risque d’être contraint de remettre le logement dans l’état où il vous a été confié. Les dégradations peuvent aussi être de la responsabilité du propriétaire ou liés à un cas de force majeure.

• Nuisances sonores de tous ordres

Autre agissements qui mettent en cause la jouissance paisible des lieux : les troubles susceptibles de porter atteinte à la tranquillité des voisins. Et dans un immeuble collectif, ces troubles peuvent être nombreux : cris, querelles, chaîne stéréo, téléviseur trop forts, bruits de pas, de mobilier, de chocs sur le sol, d’instruments de musique, de perceuse ou de tondeuse répétés… Encore faut-il, pour que le bailleur invoque la résiliation du bail, qu’ils soient anormaux. Mais qu’est-ce que des troubles anormaux ? La jurisprudence éclaire sur le sujet. Ainsi, la Cour d’appel de Paris (8e chambre, 11 février 1992) a-t-elle jugé que « doit être considéré comme trouble anormal de voisinage le martèlement du plancher, la marche avec les talons sur le carrelage, la musique à un niveau sonore puissant et tout particulièrement quand ces nuisances se produisent de nuit et à des heures qui ne sont pas contestées comme dépassant dix heures du soir et se prolongent une partie de la nuit, qu’il en est de même des bruits de voix, que ces bruits se produisent dans l’appartement ou lors du départ des invités ou des personnes rendant visite à des occupants de l’immeuble ». Si vous risquez la résiliation de votre bail, vous pouvez aussi vous voir infliger une amende (Art. R 116-7 du Code de la santé publique) qui sanctionne les bruits de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé par leur durée, leur répétition ou leur intensité.

• Attention aux animaux

Un bailleur ne peut vous interdire d’avoir un animal familier sous votre toit. La loi du 9 juillet 1970 (article 10) dispose d’ailleurs qu’est réputée non écrite toute clause tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cela ne signifie pas non plus qu’il soit possible d’héberger n’importe quel animal chez soi. Serpents, singes, guépards, mygales… sont proscrits. Non seulement parce qu’ils peuvent être dangereux pour l’homme, mais aussi parce que certains sont menacés d’extinction et protégés. Leur détention peut donc constituer un délit réprimé par le Code des Douanes ( art 38, 215, 414 et 419). L’obligation de jouissance paisible qui pèse sur vous, vous interdit notamment de posséder et d’élever chez vous des mygales qui sont des araignées venimeuses (CA Paris, 6e ch.18 11 99). Pour ce qui concerne les animaux familiers (chiens, chats, poissons, oiseaux…), encore faut-il qu’ils n’occasionnent aucune gêne ou dégât aux occupants et au voisinage. Il existe par ailleurs une réglementation concernant les chiens jugés dangereux. Ainsi, l’article 3 de la loi du 6 janvier 1999 a complété la loi du 9 juillet 1970 en stipulant que toute clause visant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L 211 du Code rural, est légale. Il s’agit notamment des chiens de race « pit-bulls », boerbulls ou Tosa.
Un arrêté ministériel du 27 avril 1999 a même créé une deuxième catégorie d’animaux dangereux : les chiens de garde et de défense (Rottweilers, Tosa Inu, Staffordshire Terrier), lesquels doivent être tenus en laisse notamment dans les parties communes des immeubles collectifs et les lieux publics. Mais, même s’il n’appartient pas à cette catégorie, un chien jugé dangereux peut être saisi sur ordre du maire. Quant aux pitbulls et autres races qualifiées dangereuses, le bailleur peut insérer dans le contrat de location l’interdiction de détenir un tel chien. Et obtenir, en cas d’infraction à cette règle, la résiliation du bail pour troubles de jouissance.