La location meublée échappe à la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462) relative à la location vide. Elle est donc plus souple pour le propriétaire et moins protectrice pour vous. Elle doit cependant obéir à certaines règles lorsqu’il s’agit de votre résidence principale comme le prévoit la loi de Cohésion Sociale (loi du 18 janvier 2005 publiée au JO du 19 janvier 2005).
Mais qu’est-ce qu’une location meublée ? Il n’existe pas de liste des meubles que doit comporter le logement. Le législateur part du principe qu’une location est meublée lorsqu’elle dispose d’un mobilier suffisant pour répondre aux besoins de la vie courante. L’absence d’une réglementation précise en la matière peut parfois encourager des abus de la part de propriétaires peu scrupuleux. Une simple table, une chaise et un lit ne suffisent pas à qualifier un logement de meublé. Un logement meublé doit également être décent. Attention : si le logement ne répond pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans que cela remette en cause la validité du bail. A défaut d’accord, le juge peut trancher, soit en ordonnant les travaux, soit en diminuant le loyer.

Le bail
Si la loi du 29 juillet 1998 (art. L 632-1 à 3 du CCH) avait déjà renforcé les droits des locataires de meublés qui se trouvaient en présence de loueurs professionnels (louant plus de quatre logements meublés), la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 a donné, à son tour, des droits supplémentaires aux locataires en meublés, modifiant ainsi l’article L 632-1 du CCH. Ces nouvelles dispositions sont applicables depuis le 20 janvier 2005. Ainsi, le bail doit être écrit. Et s’il n’est pas écrit, il est présumé l’avoir été.

La durée du contrat
Elle est au minimum d’un an. Au bout d’un an, le contrat est reconduit tacitement pour une nouvelle année. Sauf si le propriétaire ou le locataire a donne congé. Sachez que le locataire peut donner congé (par lettre recommandée avec accusé de réception) à tout moment s’il respecte le préavis d’un mois qui lui est imparti. De son côté, le propriétaire peut, trois mois au moins avant la date d’échéance du bail :
- soit vous proposer le renouvellement du contrat à d’autres conditions que celles définies au départ, notamment en terme de loyer. En cas d’acceptation, le contrat est automatiquement renouvelé pour un an ;
- soit vous refuser le renouvellement. A condition de motiver son refus. Il doit s’agir d’un motif légitime et sérieux (non paiement des loyers, dégradation, vente du logement, reprise pour son propre compte).

Durée réduite pour les étudiants
Dans certaines situations particulières, la durée du bail peut être plus réduite. C’est le cas lorsque le bailleur loue à un étudiant. Il est en effet admis que les étudiants louent le temps d’une année scolaire, c’est-à-dire huit ou neuf mois par an. C’est pourquoi, depuis le 28 juillet 2005, lorsque le locataire est un étudiant, la durée du bail peut être ramenée à neuf mois, sans tacite reconduction. Le locataire peut donner congé à n’importe quel moment s’il respecte le délai d’un mois de préavis. Autre cas qui permet de conclure une durée de location inférieure à un an : lorsque le bailleur est lui-même titulaire d’un bail commercial (hôtel meublé) venant à expiration ou si sa cessation d’activité est prévue. Dans ce cas, il doit en mentionner la raison. Mais attention, si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du bail de location meublée est alors automatiquement portée à un an.

Loyers, charges, dépôt de garantie
Hormis la durée et les conditions de renouvellement, le contrat de location en meublé n’impose aucune règle pour ce qui concerne le dépôt de garantie, les charges, le montant du loyer et ses modalités de révision, que propriétaire et locataire peuvent négocier. Attention, s’il n’y a pas de clause de révision du loyer dans le contrat, celui-ci ne peut en aucun cas être augmenté pendant la durée du bail. Le propriétaire ne peut donc rehausser son loyer qu’au renouvellement du bail.

Pour ce qui concerne les charges, plusieurs solutions sont possibles. Elles peuvent être comprises dans le loyer, selon une évaluation forfaitaire ou au pourcentage. Dans l’un ou l’autre de ces cas, le propriétaire ne peut réclamer le remboursement de charges supplémentaires. Il peut encore être prévu qu’elles correspondront aux dépenses réelles payées par le propriétaire. A vous de vous mettre d’accord avec le propriétaire sur la liste des charges remboursables et leurs modalités de remboursement. Quant au dépôt de garantie, là encore, il n’existe pas de règle et rien n’interdit au propriétaire d’exiger davantage.