Vous menez vos recherches dans une localité, un quartier particulier. Pour vous faire une première idée du marché immobilier de ce secteur, renseignez-vous sur les prix et les analyses publiés par les notaires de la région et les groupements d’agences immobilières. Elles sont régulièrement relayées dans la presse économique et généraliste, et sur Internet.

En général, une distinction est faite entre les tarifs des appartements (parfois même en fonction du nombre de pièces), des maisons individuelles et des terrains à bâtir, trois actifs non comparables. Les moyennes de prix au m² indiquées vous permettront de comparer les quartiers. Mais ne vous méprenez pas, ces données moyennes recouvrent des types de biens très divers: qualité (entrée de gamme, standard, bon standing, luxe), neuf ou ancien, situation (même d’une rue à l’autre, les prix peuvent varier sensiblement), l’état (du refait à neuf à la vétusté), l’étage, l’exposition, la vue, etc. Il s’agit juste d’un indicateur.

La vente d’un bien est strictement encadrée sur le plan juridique.

Le vendeur est notamment tenu de fournir un certain nombre de documents : les titres de propriété du bien vendu, une situation des servitudes éventuelles susceptibles de grever ce bien, un certificat d’urbanisme, une situation hypothécaire.

     » Un ensemble de diagnostics  regroupés dans un document unique intitulé dossier de diagnostic technique doit également être fourni, témoignant de l’état du bien au regard de la réglementation.

Le vendeur d’un logement ancien doit vous fournir les certificats suivants :

     • Mesurage Loi Carrez 

Ce certificat atteste de la surface habitable (loi Carrez) privative pour les biens d’habitation, à usage professionnel ou autres, faisant partie d’une copropriété verticale ou horizontale.
Durée de validité : illimitée

     • Le Diagnostic électricité

Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2009. Les biens concernés sont ceux qui ont une installation électrique datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.

     • Le Diagnostic amiante

Pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Ce diagnostic porte tant sur les parties privatives, que communes, des biens en copropriété. Durée de validité : illimitée s’il n’y a pas d’amiante friable.

     • Le Diagnostic gaz

Les biens concernés sont ceux qui comportent une installation au gaz, datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.

     • Le Diagnostic de Performance Énergétique

Tous les biens sont concernés. Le DPE réalisé par des professionnels permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

Il est accompagné de recommandations techniques. Durée de validité : 10 ans.

     • Le Diagnostic de risque d’exposition au Plomb

Les biens concernés sont ceux construits avant le 1er janvier 1949. En copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du logement, y compris les revêtements extérieurs (les volets par exemple). Pour les parties communes des immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, le diagnostic doit avoir été établi au plus tard le 12 août 2008. Vous pouvez en demander une copie au syndic, afin de la fournir également à l’acheteur à titre d’information, même si vous n’en avez pas l’obligation. Durée de validité : un an. Toutefois, si celui-ci établit l’absence ou la très faible présence de revêtement contenant du plomb, sa validité est illimitée.

     • L’état des risques naturels et technologiques

Sont concernés les biens situés dans une commune ayant fait l’objet d’un plan de prévention des risques. Durée de validité : 6 mois.

     • Le Diagnostic termite

Tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local) quel que soit leur usage (habitation, commerce) sont visés dès lors qu’ils sont situés dans des zones contaminées. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Le diagnostic n’est demandé que dans les zones déclarées contaminées, qui sont déterminées par un arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois.

A compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique devra également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif.

     » Loi SRU

Au-delà de sa mesure phare prévoyant au moins 20% de logements sociaux dans chaque commune d’une certaine importance, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (n°2000-1208 du 13 décembre 2000) est le texte de référence pour tous les particuliers qui ont un projet immobilier. Voici ses principaux volets :

     1. 20% de logements sociaux

La loi fait obligation aux communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions, qui font partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants de compter au minimum 20 % de logements sociaux.

     2. Délai de rétractation de 7 jours

Elle a institué un délai de rétractation obligatoire de 7 jours en  faveur de l’acquéreur quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non professionnel). Le délai ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.

     3. Pas de versement à un vendeur non professionnel

La loi a instauré l’interdiction de versement de somme d’argent à un vendeur non professionnel. Le versement de sommes d’argent est strictement interdit dans le cas de l’achat d’un bien à un non professionnel pendant le délai de rétractation de 7 jours.

     4. Remboursement des sommes versées dans un délai de 21 jours dans le cas de l’achat à un vendeur professionnel

Dans le cas de l’achat d’un bien à un vendeur professionnel le versement de sommes d’argent est autorisé. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours et s’il se rétracte pendant ce délai, les sommes d’argent versés doivent obligatoirement lui être remboursées dans un délai de 21 jours.

     5 .Pas d’offres d’achat avec versement d’une somme d’argent

Les offres d’achat parfois dénommée  promesse unilatérale d’achat ou  promesse d’achat pour lesquels certains vendeurs réclamaient aux acheteurs potentiels le versement d’un dépôt (en général 10 % du prix) afin de formaliser leur engagement sont interdites.

     6 .Carnet d’entretien des biens en copropriété

Pour protéger les acquéreurs de biens en copropriété les syndics de copropriété doivent tenir un carnet d’entretien du bien. Les acquéreurs sont ainsi informés de manière exhaustive et fiable de tout ce qui concerne l’état et les travaux effectués sur le bien.

     7. Fonctionnement des copropriétés

La loi SRU a formalisé certains aspects du fonctionnement et facilitent la résolution des conflits. Rapide tour d’horizon des principales mesures :

- Budget prévisionnel obligatoire : il définit chaque année les charges et recettes prévisionnelles ainsi que les appels de fonds à verser chaque trimestre.

- Ouverture d’un compte bancaire séparé : sauf décision contraire de l’assemblée générale les règlements des copropriétaires doivent être versés sur un compte spécial.

- Recouvrement des charges non payées par un des copropriétaires : le juge des référés peut obliger le copropriétaire défaillant à verser les sommes dues et pourra statuer également sur les charges non encore dues pour l’année en cours. Cette procédure de référé accélère le règlement des litiges.

- Frais de recouvrement des créances : ils sont imputables uniquement au copropriétaire défaillant qui devra s’en acquitter et non à l’ensemble de la copropriété.

- Nouvelles règles de majorité : dans le cas de travaux à caractère obligatoire, il suffit que le tiers des copropriétaires votent ces travaux pour qu’ils soient acceptés. Par ailleurs, un vote à la majorité des personnes présentes dans l’assemblée peut être décidé, durant la même assemblée.

- Les personnes absentes en assemblée générale : dorénavant leurs voix ne seront pas comptabilisées, alors qu’auparavant elles étaient considérées comme votant contre les projets.

- Mise en concurrence des entreprises : l’assemblée générale définit un montant de marché au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire.

     8. Obligation de mettre en location un logement décent

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent. Le logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

Le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31.1.02) précise la définition de la décence d’un logement.

Sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.  Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Dans les départements d’outre-mer il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques.

- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

-La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

- Les dispositifs d’ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

- Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Equipements et confort

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

- Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d’outre-mer cette condition n’est pas obligatoire.

- Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

- Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

- Dans les départements d’outre-mer, l’alimentation en eau chaude n’est pas obligatoire.

Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Normes de surface et de volume

Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Avant d’entrer dans le vif des recherches et visites, efforcez-vous de définir avec soin les critères déterminants de votre choix, et de les hiérarchiser selon l’importance que vous leur accordez: situation du bien (à proximité du lieu de travail, des commerces, des espaces verts, des écoles), desserte (par les axes routiers, les transports en commun…), qualité de l’isolation, chauffage au gaz ou électrique, collectif ou individuel, appartement avec vue ou en rez-de-jardin… En parallèle, définissez votre budget maximal.

Pour connaître les biens disponibles sur le marché, outre les ventes aux enchères, plutôt fréquentées par les professionnels, et les ventes de gré à gré, marginales, plusieurs sources d’information sont accessibles.

Les agences immobilières, d’abord. Très nombreuses, elles offrent en principe l’avantage de garantir le bon déroulement des démarches et procédures, et facilitent les négociations lorsque les positions des acheteurs potentiels et des vendeurs sont trop éloignées. Elles permettent également de peser sur les prix pour limiter les prétentions financières des propriétaires. Néanmoins leurs services ont un coût, généralement autour de 6% du prix net vendeur.

Les petites annonces, de particulier à particulier, constituent une alternative. Un avantage non négligeable: l’absence d’intermédiaire, et donc l’absence de commission. Toutefois, soyez attentif à ce que le propriétaire n’en profite pas pour gonfler le prix de vente de son bien. Les annonces sont disponibles dans la presse, les journaux gratuits et sur de nombreux sites Internet spécialisés. Ces derniers offrent l’avantage de pouvoir préciser assez finement sa recherche, en fonction de multiples critères, et souvent permettent de visualiser des photos du bien en vente.

Autre possibilité, vous adresser à un notaire. Dans certaines régions  (comme le Nord, la Bretagne ou la région de Bordeaux) ces officiers ministériels jouent en effet le rôle de négociateur immobilier. Pour vous procurer la liste, contactez la chambre départementale des notaires de votre région ou faîtes un tour sur www.immobilier.notaires.fr. Fixés par décret (n°78-262 du 8 mars 1978) les honoraires des notaires négociateurs sont réglementés : 5 % jusqu’à 45 700 euros et 2,5 % au-delà.  Sur une vente de 150 000 euros, cela représente 3,9 % d’honoraires TTC. Ces frais s’ajoutent à ceux liés à la rédaction de l’acte authentique.

Vous recherchez un appartement neuf ? Rapprochez-vous des promoteurs. De même contactez les constructeurs de maisons individuelles si vous souhaitez vous faire construire une maison (www.uniondesmaisonsfrancaises.org).

Vient le temps des visites. N’hésitez pas à les multiplier : plus vous visiterez de biens, mieux vous vous ferez une idée du marché. Ne vous contentez pas d’une seule visite: elle ne donne qu’une impression générale. Si vous êtes intéressés, renouvelez l’expérience deux fois, trois fois, à différents moments de la semaine et de la journée, pour vous rendre compte du bruit (la rue, le voisinage) et de l’apport de lumière.

Si vous constatez que des travaux importants sont indispensables, revenez en la compagnie d’un professionnel : il vous donnera une estimation de la dépense à prévoir. Interrogez le vendeur, pour savoir si des travaux ont été réalisés récemment ou encore connaître les raisons de son déménagement. Vous pouvez aussi lui demander le carnet d’entretien de l’immeuble rappelant l’historique des travaux effectués par la copropriété.

Autre source précieuse d’information: les derniers comptes rendus des assemblées générales de copropriété. Ils vous renseigneront sur les travaux, parfois très coûteux, votés ou envisagés (ravalement, mise aux normes des ascenseurs, réfection de la toiture, changement de chaudière...).

Prenez connaissance du règlement de copropriété ou du cahier des charges du lotissement. Ces documents peuvent contenir des dispositions limitant les possibilités d’utilisation du logement (par exemple, interdiction d’exercer une activité libérale dans l’immeuble).

Même si vous avez le coup de cœur, essayez de discuter le prix. Votre marge de négociation sera d’autant plus significative que le bien est en vente depuis longtemps (au moins trois mois) ou qu’il présente des défauts (premier étage ou étage élevé mais sans ascenseur, gros travaux en perspective, etc.). Certains vendeurs pressés consentiront plus facilement des rabais: divorce, succession, crédit relais en cours...

Lorsque les négociations aboutissent, un document provisoire est rédigé, matérialisant l’accord et gelant l’affaire : c’est le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente).

Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les conditions de paiement, les droits et obligations des parties.  Il est  rédigé par l’agence immobilière, agréée par le vendeur, ou par le notaire et donne lieu au versement, par l’acquéreur, d’un acompte généralement de 5 à 10% du prix convenu. Il fixe aussi le délai maximal pour aboutir à la signature de l’acte authentique, lequel sera obligatoirement rédigé par un officier ministériel – le notaire - chez qui aura lieu la signature du document, car son statut lui accorde le monopole des mutations.

Le compromis de vente doit préciser :

- l’état civil du vendeur et de l’acquéreur

- l’adresse du logement

- la description du logement, de son équipement et de ses dépendances,

- le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non)

- le montant, la nature et le sort de la somme versée lors de l’avant-contrat,

- la date limite de signature de la vente authentique

- la date de prise de possession du logement

- les servitudes privées éventuelles

- le montant et le débiteur de la commission de l’intermédiaire (agent immobilier, notaire).

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, en l’absence de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander, au juge une diminution du prix. En revanche le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.

A savoir : Si vous êtes acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours. Ce délai ne commence à courir que du lendemain de la première présentation de l’acte vous notifiant le compromis de vente. 

Quel recours en cas de problème dans l’ancien ?

 Si vous faîtes l’acquisition d’un logement de plus de dix ans, sachez qu’il n’est couvert qu’en cas de vices cachés.  Par définition, un vice caché est impossible à déceler sur le champ même par un professionnel ou un technicien. Il peut s’agir d’une fissure cachée sous une moquette, d’une fente dans une façade, d’une installation électrique non conforme réalisée par le vendeur… Pour pouvoir exercer un recours contre le vendeur en garantie des vices cachés (prévu par l’article 1648 du Code Civil), l’acquéreur doit apporter la preuve de l’antériorité du vice. Si ce vice rend le bien inutilisable, vous pourrez alors intenter un recours pour obtenir du vendeur une diminution du prix. Si vous ne parvenez pas à un accord amiable, vous devrez saisir le tribunal de Grande Instance, avec le concours obligatoire d’un avocat. En cas de mauvaise foi du vendeur, vous pourrez également demander des dommages et intérêts.

A savoir : L’action doit être intentée dans un bref délai, c’est-à-dire dans les semaines qui suivent l’acquisition.

La Vente en Etat Futur d’Achèvement –Vefa comporte plusieurs étapes.

Contrat de réservation. Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ?

Commencez par signer un contrat de réservation avec le vendeur. Le dépôt de garantie ne peut-être supérieur à 5% du prix prévisionnel (de la vente) si le délai de réalisation est inférieur à un an. Ce montant est ramené à 2% lorsque le délai est supérieur. Si vous recherchez un financement, vérifiez que le contrat comprend bien une clause suspensive d’obtention de prêt. Une fois validé, le contrat vous sera envoyé par lettre recommandée ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Délai de rétractation. A compter de la réception du contrat préliminaire, vous disposez de sept jours pour vous rétracter. Passé ce délai, vous ne pouvez renoncer à signer le contrat de vente qu’à certaines conditions :

     - contrat définitif non signé à la date prévue,
     - le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel,
     - logement non conforme à la description du contrat de réservation,
     - équipements prévus dans le contrat non fournis…

La loi vous permet d’exiger un remboursement du dépôt de garantie dans un délai de trois mois.

Contrat de vente. Vous recevrez le contrat de vente définitif au plus tard un mois avant le rendez-vous chez le notaire. Profitez-en pour valider la conformité du document et de ses annexes avec le contrat de réservation. Lors de la signature, faîtes-vous assister par votre notaire. Il s’assurera notamment que les références des polices d’assurances figurent dans l’acte notarié. Faîtes insérer dans le contrat des pénalités de retard indexées sur le loyer que vous aurez à payer pour vous loger. Essayez d’obtenir un délai de livraison exprimé en mois et non en trimestres ou en semestres.

Livraison. Prenez soin d’inspecter le logement avec la plus grande attention. Si vous faîtes des réserves, consignez 5% du prix de vente sur un compte spécial chez le notaire jusqu’à la réparation des anomalies constatées.

Quelle garantie dans le neuf ?

L’achat d’un logement neuf vous permet d’être protégé en cas de malfaçons à la livraison du logement.

La garantie de parfait achèvement. Elle court sur une année à compter de la réception du logement et couvre tous les défauts que vous pourriez constater. Le promoteur est tenu de réparer les éventuels désordres, quelles que soient leur nature et leur importance – mentionnés lors de la réception ou durant la première année.

La garantie de bon fonctionnement. Valable deux ans, elle couvre tous les éléments d’équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre. Il peut s’agir des équipements de chauffage, des appareils sanitaires, de l’installation électrique, des volets, fenêtres, portes… .

La garantie décennale. Elle concerne tous les défauts graves pouvant survenir dans les dix ans qui suivent la construction. Pour qu’elle soit mise en œuvre, il doit s’agir de défauts de construction graves susceptibles de compromettre la solidité du logement et des éléments d’équipement indissociables du bâti, ou qui le rendent impropre à l’habitation (défauts d’étanchéité, d’isolation thermique et phonique graves, etc...).